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Do que se trata Investimento BTS?

5 May 2019

 

 

Existem várias maneiras de se obter retorno financeiro com imóveis. As mais conhecidas são a compra seguida da revenda (após a valorização do local), aquisição de imóveis na planta, investimento em fundos imobiliários e o aluguel de uma casa ou apartamento.

No entanto, uma nova modalidade está ganhando espaço no setor imobiliário atualmente: o contrato BTS (build to suit).

Neste post, você vai entender melhor no que consiste esta operação e como ela pode ser vantajosa para locadores e locatários. Acompanhe:

 

O QUE É O CONTRATO BTS

 

O build to suit (“feito para servir” ou “feito para se ajustar” em português) é basicamente um contrato no qual o investidor viabiliza um empreendimento imobiliário (geralmente comercial) desde a sua construção, seguindo os interesses de um futuro usuário (locatário) da obra finalizada.

Após a entrega do imóvel, este locatário se comprometerá a ocupá-lo por um longo prazo, normalmente superior a dez anos. O prazo do contrato é calculado e acordado previamente, de forma que o lucro obtido com os valores pagos referentes ao aluguel cubra os custos da construção do empreendimento.

Esta prática surgiu nos Estados Unidos há cerca de uma década com o intuito de suprir as necessidades de um novo nicho mercadológico e vem crescendo no Brasil.

Sendo assim, é possível dizer que o contrato BTS é ideal para as pessoas ou empresas que não desejam se adaptar aos imóveis que já estão disponíveis no mercado, customizando um espaço que seja adequado para as suas necessidades. O locador, por sua vez, tem a garantia de retorno pelo seu investimento, além de poder racionalizar a maior parte dos custos de operação.

 

 

COMO TUDO FUNCIONA NA PRÁTICA

 

Neste tipo de acordo, a operação geralmente parte de uma empresa ou cliente que anseia por uma nova instalação imobiliária, dispondo de suas especificações, como localização, dimensão, acabamento e outros detalhes da construção em mente.

Sendo assim, o cliente contrata os serviços de um empreendedor, que deve entender suas necessidades, identificar áreas (terrenos) adequadas para o início das obras e realizar uma proposta comercial para implantação de um projeto que atenda às especificações do contratante.

Também é possível que o contratado procure por um imóvel já pronto para providenciar uma reforma em vez de começar uma obra do zero, desde que as orientações do contratante sejam respeitadas.

No próximo passo, o empreendedor será responsável pela estruturação e desenvolvimento de um projeto legal e executivo, sujeitos à aprovação do cliente para a firmação e assinatura do contrato BTS. Somente após esta fase que a construção poderá começar a ser executada para que o contratante ocupe o imóvel depois da entrega.

Como é possível perceber, o contrato BTS é bem maior e mais complexo do que o comum, referente à locação convencional. Outra diferença está nos valores a serem pagos mensalmente.

Enquanto a maioria dos locatários remunera somente o direito de uso do imóvel alugado, o contratante do built to suit deve pagar não só pela ocupação do local, mas também o investimento que proporcionou sua personalização e exclusividade.

Esta diferença de valores também é uma forma de compensar o locador, que pode ter dependido de serviços de terceiros para possibilitar o aspecto final da construção, enquadrado nas características adequadas para as atividades do locatário.

Vale lembrar que, apesar do valor mensal entregue ao empreendedor ser mais elevado do que os cogitados pela locação comum, o pagamento pode ser contabilizado como despesa operacional, sendo dedutível da base de cálculo do IR (Imposto de Renda) e CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) nas empresas tributadas pelo Lucro Real.

 

 

O QUE DIZ A LEI

 

Até 2012, o contrato BTS não era disciplinado por nenhum artigo legal. Sendo assim, a operação era regulada pela aplicação da lei 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos.

No entanto, a natureza desta lei era inconciliável com as particularidades do built to suit em alguns aspectos — definição de valores, direito de remoção do inquilino mediante aviso prévio, proteção do locatário, multas etc. Os contratos desta modalidade eram classificados como atípicos.

No entanto, a publicação da Lei nº 12.744 chegou recentemente para mudar este cenário. A nova norma mudou o artigo 4º da Lei do Inquilinato (8.245/91) e inseriu o artigo 54-A com a função de regulamentar exclusivamente as operações BTS, ou “contrato de construção ajustada”.

Tal alteração define legalmente esta prática como uma negociação de aquisição prévia e reconhece o contrato como um acordo de locação. 

Resumidamente, a aprovação desta nova lei representou uma boa forma de incentivo para os locadores e alto índice de crescimento para o mercado imobiliário, tendo em vista que os contratos BTS são capazes de aquecer a economia com seus valores exorbitantes.

 

 

DIREITOS E DEVERES DE AMBAS AS PARTES

 

A regulamentação mais recente do contrato BTS permite maior autonomia entre contratado e contratante, diferente dos princípios protetivos ao locatário vigentes na lei antiga. Isto significa que as cláusulas negociadas livremente entre ambas as partes serão válidas de acordo com a sua vontade e consenso.

O parágrafo primeiro do novo artigo já determina a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do preço dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato, já que o valor não é tão simples de calcular pois não corresponde somente ao valor de mercado da ocupação.

A regra que também está prevista na nova lei determina que o locador não poderá reaver o imóvel disponibilizado ao contratante dentro do prazo estabelecido em contrato. O locatário, por sua vez, tem a opção de rescindir o contrato, devolvendo o imóvel.

Nos casos em que ocorrem esse tipo de rescisão antecipada, o locatário deverá pagar uma multa de valor proporcional ao tempo de cumprimento do contrato (ou segundo o que foi estabelecido judicialmente) com a observação de que o preço a ser pago não ultrapasse a soma dos aluguéis a serem recebidos até a data prevista para o fim da locação. 

O contrato BTS representa um grande avanço nas negociações imobiliárias, promovendo liberdade e segurança jurídica para os envolvidos no acordo. No entanto, a sua redação complexa pode render muitas dúvidas, por isso o auxílio de um advogado é recomendado para que você possa negociar sem medo de futuras dores de cabeça.

E você? Já conhecia este tipo de contrato antes ou fez algum investimento build to suit? Compartilhe sua experiência conosco nos comentários!

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